¿QUÉ SUCEDE SI COMPRO UN INMUEBLE LIBRE DE CARGAS/ GRAVÁMENES Y EN EL LAPSO DE TIEMPO QUE TRANSCURRE HASTA QUE INSCRIBO MI DERECHO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, UN ACREEDOR DEL QUE FUE PARTE VENDEDORA LO GRAVA CON UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBAR

En estos casos, se ha de instar de inmediato una acción de TERCERÍA DE DOMINIO, la cual se funda en la consagrada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que establece lo siguiente:

“Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, en interpretación del artículo 1.923, en relación al 1.927 del Código Civil , la anotación preventiva de embargo sólo adquiere preferencia sobre los actos dispositivos y créditos contraído con posterioridad a la fecha de la propia anotación, por lo que no goza de preferencia alguna "per se" respecto a los créditos anteriores (…)

La anotación preventiva no constituye título traslativo ni produce efectos contra terceros cuyo derecho sea precedente (sentencia de 22-2-1994 ), por lo que las situaciones jurídicas anteriormente existentes no resultan alteradas con proyecciones a los actos dispositivos llevados a cabo por el deudor (…)por lo que el embargo practicado queda vaciado de efectividad, lo que determina la procedencia de decretar el alzamiento de la traba”.

PROCEDIMIENTO EXISTENTES SEGÚN EL TIPO DE ACREEDOR, Y PLAZOS PARA EJERCITAR LA ACCIÓN:

- Si el acreedor del que fue parte vendedora es una persona física o jurídica que ha instado la reclamación de la deuda a través de un procedimiento civil, el comprador ha de personarse en dicho procedimiento e instar su acción de tercería de dominio, según los cauces establecidos en los Arts. 595 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El plazo de interposición es en el momento que se tenga conocimiento de dicha anotación, siempre y cuando todavía no se haya transmitido el inmueble al acreedor o a un tercero que lo adquiera en pública subasta.


- Si el acreedor es la Agencia Tributaria que ha instado un procedimiento de apremio, el comprador ha de personarse en dicho procedimiento e instar su acción de tercería de dominio, según los cauces establecidos en los Arts. 117 y ss RD 939/2005, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, que obligan a agotar previamente la vía administrativa, antes de acudir a la vía judicial.

El plazo de interposición es en el momento que se tenga conocimiento de dicha anotación, siempre y cuando todavía no se haya producido la transmisión del bien a un tercero que lo adquiera a través de los procedimientos de enajenación previstos en dicho reglamento, o a la Hacienda pública por su adjudicación en pago.


- Si el acreedor es la TGSS que ha instado un procedimiento de apremio, el comprador ha de personarse en dicho procedimiento e instar su acción de tercería de dominio, según los cauces establecidos en los Arts. 132 y ss RD 1415/2004, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la TGSS, que igualmente obligan a agotar previamente la vía administrativa, antes de acudir a la vía judicial.

El plazo de interposición es en el momento que se tenga conocimiento de dicha anotación, siempre y cuando todavía no se haya otorgado el documento público de venta o del acuerdo de adjudicación de los bienes a la Tesorería General de la Seguridad Social.